15 % Kürzungsrecht bei Heizkostenabrechnung

Was sagt § 12 HeizkostenV?

Wer die Heiz- oder Warmwasserkosten entgegen den §§ 5 bis 7 HeizkostenVabrechnet — also nicht oder nicht ausreichend verbrauchsabhängig — gibt dem Mieter das Recht, 15 % seines Heizkostenanteils einzubehalten.

Typische Auslöser

• Verbrauchskostenanteil unter 50 %. § 7 Abs. 1 verlangt mindestens 50 % und höchstens 70 % nach Verbrauch. 30 / 70 wäre also ein Verstoß.
• Verbrauchskostenanteil über 70 %. Auch 80 / 20 ist außerhalb des Korridors — außer bei sehr seltenen Sonderfällen mit überwiegend nicht erfassbarer Wärme (§ 7 Abs. 1 Satz 3).
• Reine Flächen-Abrechnung. Kosten zu 100 % nach Wohnfläche zu verteilen ist außerhalb der Ausnahmen (z.B. Passivhaus mit unter 15 kWh/m²/a) unzulässig.
• Keine Verbrauchserfassung installiert. Wenn der Vermieter trotz Pflicht keine Heizkostenverteiler/Wärmemengenzähler montiert hat.

Voraussetzungen für die Kürzung

Der Verstoß muss objektiv vorliegen und darf nicht durch eine zulässige Ausnahme nach § 11 HeizkostenV gedeckt sein (Wirtschaftlichkeit, Räume mit eigener Wärmeerzeugung, Passivhäuser). Außerdem muss der Mieter die Kürzung unverzüglich nach Erhalt der Abrechnung gegenüber dem Vermieter geltend machen — die Frist beträgt 12 Monate ab Zugang (§ 556 Abs. 3 BGB).

Was die Gerichte entschieden haben

BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 — VIII ZR 151/20

Fehlt bei einer verbundenen Anlage der Wärmemengenzähler, mit dem der Anteil der Warmwasserbereitung getrennt erfasst wird, ist die Abrechnung nicht ordnungsgemäß im Sinne von § 9 HeizkostenV. Der BGH hat dem Mieter deshalb das Kürzungsrecht aus § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV in Höhe von 15 Prozent zugesprochen. Entscheidend für die Praxis: Es kommt nicht darauf an, ob dem Mieter durch den Fehler ein konkreter Nachteil entstanden ist. Die Kürzung ist pauschal.

BGH, Urteil vom 16. Januar 2019 — VIII ZR 113/17

Der Mieter kann verlangen, dass die Heizkosten zu 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch und zu 30 Prozent nach Wohnfläche verteilt werden — auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht. Die Heizkostenverordnung geht vertraglichen Vereinbarungen vor. Zweck der Verordnung ist es, das Verbrauchsverhalten zu beeinflussen und Energie einzusparen.

Wie du die 15 Prozent berechnest

Gekürzt wird dein Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten, nicht die gesamte Nebenkostenabrechnung.

Beispiel: Deine Abrechnung weist 900 Euro Heiz- und Warmwasserkosten für deine Wohnung aus. 15 Prozent davon sind 135 Euro. Du zahlst also 765 Euro statt 900 Euro. Die übrigen Betriebskosten — Müll, Wasser, Hausmeister — bleiben unberührt.

Zur Kombination mit der 3-%-Kürzung wegen fehlender Verbrauchsinformation: weiter unten auf dieser Seite.

So formulierst du den Widerspruch

Die Sprache zählt. „Die Abrechnung ist falsch" ist juristisch wenig hilfreich. Stattdessen:

„Die Abrechnung weist einen Verbrauchskostenanteil von 30 % aus. Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV ist mindestens ein Anteil von 50 % nach Verbrauch zu verteilen. Ich kürze meinen Heizkostenanteil daher gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV um 15 %."

Genau diese Form liefert dir unser Brief-Generator in der App — mit Quellenhinweisen und Beträgen aus deiner konkreten Abrechnung.

Lässt sich die 15 %- mit der 3 %-Kürzung kombinieren?

Ja. Wenn zusätzlich keine monatliche Verbrauchsinformation erteilt wird (§ 6a HeizkostenV), kommen 3 % oben drauf — insgesamt also 18 % Kürzungsansatz. Mehr dazu auf der Seite UVI fehlt — 3 % Kürzungsrecht.

Quelle: HeizkostenV § 7 und § 12. Diese Seite ist Ersteinschätzung, keine Rechtsberatung.